PREGUNTA
Normas aplicables para calcular el canon de arrendamiento de oficinas a una entidad de caracter publico (alcaldia municipal)
RESPUESTA
Cordial saludo
A continuación expongo algunas normas basicas para calcular un eventual canon de arrendamiento. En todo caso lo basico es que al decidir respecto de un arriendo, las entidades publicas deben hacer una fundamentacion tecnica y financiera y sobre todo siguiendo los valores que el mercado indique. Es decir que guarden relacion de precios en el sector que se va a arrendar teniendo en cuenta espacios, ubicacion, condicion fisica del inmueble, etc. Si esta demasiado por encima de los promedios del sector podria ser condicion de investigacion.
En todo caso la contratacion se regula por las condiciones de "Contratacion directa".
Si la respuesta fue de su ayuda no olvide ACEPTARLA. Cualquier otra inquietud me la hace saber.
DECRETO 2474 DE 2008 (Julio 7) por el cual se reglamentan parcialmente la Ley 80 de 1993 y la Ley 1150 de 2007 sobre las modalidades de selección, publicidad, selección objetiva, y se dictan otras disposiciones. Normas generales aplicables a la contratación directa
Artículo 77. Acto administrativo de justificación de la contratación directa. Cuando proceda el uso de la modalidad de selección de contratación directa, la entidad así lo señalará en un acto administrativo que contendrá: 1. El señalamiento de la causal que se invoca. 2. La determinación del objeto a contratar. 3. El presupuesto para la contratación y las condiciones que se exigirán a los proponentes si las hubiera, o al contratista. 4. La indicación del lugar en donde se podrán consultar los estudios y documentos previos, salvo en caso de contratación por urgencia manifiesta. En los eventos previstos en los literales b) y d) del numeral 4 del artículo 2° de la Ley 1150 de 2007 y en los contratos interadministrativos que celebre el Ministerio de Hacienda y Crédito Público con el Banco de la República, no requieren de acto administrativo alguno, y los estudios que soportan la contratación, no serán públicos. Parágrafo 1°. En caso de urgencia manifiesta, el acto administrativo que la declara hará las veces del acto a que se refiere el presente artículo, y no requerirá de estudios previos. Parágrafo 2°. En tratándose de los contratos a los que se refiere el artículo 82 del presente decreto no será necesario el acto administrativo a que se refiere el presente artículo. Los efectos del Parágrafo 2° fueron suspendidos provisionalmente por el Consejo de Estado mediante Fallo fechado 7 de marzo de 2011, Rad. 2009-00070-00 (Exp. 37.044), confirmado mediante providencia de octubre 21 de 2009.
Artículo 83. Arrendamiento y adquisición de inmuebles. Modificado por el art. 4, Decreto Nacional 3576 de 2009. Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes de reforma urbana y reforma agraria, las entidades estatales podrán adquirir, previas las autorizaciones a que haya lugar, bienes inmuebles mediante negociación directa. Para efectos de la adquisición de inmuebles, las entidades estatales solicitarán un avalúo comercial que servirá como base de la negociación. Dicho avalúo podrá ser adelantado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada en el Registro Nacional de Avaluadores. De igual manera, la entidad pública adquirente deberá realizar un estudio previo, que contemple diferentes alternativas en el sector, en el evento que en el mismo se encuentren inmuebles de similares características, caso en el cual deberán ser comparadas para elegir la de menor costo de acuerdo a las características técnicas requeridas. En relación con el contrato de arrendamiento, la entidad pública observará lo previsto en el artículo 46 del presente decreto respecto al procedimiento de contratación allí señalado. Parágrafo. Se entiende que la causal a que se refiere el literal i) del numeral 4 del artículo 2° de la Ley 1150 de 2007, comprende la posibilidad para la entidad estatal de hacerse parte de proyectos inmobiliarios, prescindiendo del avalúo a que se refiere el presente artículo, debiendo en todo caso adquirir el inmueble en condiciones de mercado.
A continuación expongo algunas normas basicas para calcular un eventual canon de arrendamiento. En todo caso lo basico es que al decidir respecto de un arriendo, las entidades publicas deben hacer una fundamentacion tecnica y financiera y sobre todo siguiendo los valores que el mercado indique. Es decir que guarden relacion de precios en el sector que se va a arrendar teniendo en cuenta espacios, ubicacion, condicion fisica del inmueble, etc. Si esta demasiado por encima de los promedios del sector podria ser condicion de investigacion.
En todo caso la contratacion se regula por las condiciones de "Contratacion directa".
Si la respuesta fue de su ayuda no olvide ACEPTARLA. Cualquier otra inquietud me la hace saber.
DECRETO 2474 DE 2008 (Julio 7) por el cual se reglamentan parcialmente la Ley 80 de 1993 y la Ley 1150 de 2007 sobre las modalidades de selección, publicidad, selección objetiva, y se dictan otras disposiciones. Normas generales aplicables a la contratación directa
Artículo 77. Acto administrativo de justificación de la contratación directa. Cuando proceda el uso de la modalidad de selección de contratación directa, la entidad así lo señalará en un acto administrativo que contendrá: 1. El señalamiento de la causal que se invoca. 2. La determinación del objeto a contratar. 3. El presupuesto para la contratación y las condiciones que se exigirán a los proponentes si las hubiera, o al contratista. 4. La indicación del lugar en donde se podrán consultar los estudios y documentos previos, salvo en caso de contratación por urgencia manifiesta. En los eventos previstos en los literales b) y d) del numeral 4 del artículo 2° de la Ley 1150 de 2007 y en los contratos interadministrativos que celebre el Ministerio de Hacienda y Crédito Público con el Banco de la República, no requieren de acto administrativo alguno, y los estudios que soportan la contratación, no serán públicos. Parágrafo 1°. En caso de urgencia manifiesta, el acto administrativo que la declara hará las veces del acto a que se refiere el presente artículo, y no requerirá de estudios previos. Parágrafo 2°. En tratándose de los contratos a los que se refiere el artículo 82 del presente decreto no será necesario el acto administrativo a que se refiere el presente artículo. Los efectos del Parágrafo 2° fueron suspendidos provisionalmente por el Consejo de Estado mediante Fallo fechado 7 de marzo de 2011, Rad. 2009-00070-00 (Exp. 37.044), confirmado mediante providencia de octubre 21 de 2009.
Artículo 83. Arrendamiento y adquisición de inmuebles. Modificado por el art. 4, Decreto Nacional 3576 de 2009. Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes de reforma urbana y reforma agraria, las entidades estatales podrán adquirir, previas las autorizaciones a que haya lugar, bienes inmuebles mediante negociación directa. Para efectos de la adquisición de inmuebles, las entidades estatales solicitarán un avalúo comercial que servirá como base de la negociación. Dicho avalúo podrá ser adelantado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada en el Registro Nacional de Avaluadores. De igual manera, la entidad pública adquirente deberá realizar un estudio previo, que contemple diferentes alternativas en el sector, en el evento que en el mismo se encuentren inmuebles de similares características, caso en el cual deberán ser comparadas para elegir la de menor costo de acuerdo a las características técnicas requeridas. En relación con el contrato de arrendamiento, la entidad pública observará lo previsto en el artículo 46 del presente decreto respecto al procedimiento de contratación allí señalado. Parágrafo. Se entiende que la causal a que se refiere el literal i) del numeral 4 del artículo 2° de la Ley 1150 de 2007, comprende la posibilidad para la entidad estatal de hacerse parte de proyectos inmobiliarios, prescindiendo del avalúo a que se refiere el presente artículo, debiendo en todo caso adquirir el inmueble en condiciones de mercado.
PREGUNTA
Estimado Doctor:
Soy propietario de dos inmuebles contiguos que desde hace dos anos y tres meses los tengo arrenadados a una alcaldia municipal, habiendose negociado directamente el canon de arrendamiento de acuerdo a una propuesta presentada. Inicialmente se suscribio un contrato por un periodo de quince meses y al vencerse el termino se volvio a suscribir un nuevo contrato por un periodo de un ano.Este nuevo contrato tuvo un reajuste de comun acuerdo entre las partes.
En este momento esta proximo a vencerse el segundo contrato y como hubo cambio de administracion, para suscribir un nuevo contrato me quieren aplicar para el calculo del canon de arrendamiento lo estipulado en la ley 820 de 2003, capitulo VI, articulo 18,referente al regimen de vivienda urbana.argumentando: "El precio mensual del arrendamiento sera fijado por las partes en moneda legal pero no podra exceder el uno por ciento (1/00) del valor comercial del inmueble o de la parte de El que se de en arriendo.........La estimacion comercial para efectos del presente articulo articulo no podra exceder el equivalente a dos(2) veces el avaluo catastral vigente"
Estimado Doctor , como los inmuebles arrendados son para oficinas y no para vivienda, con toda atencion solicito a usted me sesore respecto al calculo del canon de arrendamiento para estos inmuebles, ya que al calcularlo para suscribir un nuevo contrato con la entidad municipal, el nuevo canon bajaria como a la tercera parte de lo que actualmente me estan pagando. Requiero la informacion con caracter urgente, puesto que el contrato se vence el quince de Mayo de 2.012.
Le rogaria ademas informarme sobre el reajuste en elcanon que deben tenr estos contratos de arrendamiento de oficinas para entidades de caracter municipal
RESPUESTA
Cordial saludo
Mas adelante le puse unos apartes de lecturas que va a darle mas fundamentos a su caso. Tiene razon en cuanto que los arrendamientos por usted suscritos no son destinados para vivienda si no de uso comercial.
Asi la ley 820 de 2003 no aplica si no el codigo de comercio. De todos modos prima la libertad contractual de las partes para fijar el canon. En realidad son las mismas partes que ponen el precio del canon, para fijarlos si hay conflicto ya habria que consultar a un perito para que tase el valor.
El reajuste es consensual, no hay norma que ordene el tope o minimo de incrementos para contratos comerciales al contrario de arriendo para vivienda.
a continuacion siguen estas pequeñas lecturas. Si la respuesta fue de ayuda no olvide ACEPTARLA. Cualquier otra inquietu con gusto
http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/arriendos_m2/normsobarriend/archivonormasarriendos/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2000670.html
En materia de arrendamientos de establecimientos comerciales, hay libertad para las partes arrendadora y arrendataria de fijar el precio del canon de arrendamiento y sus incrementos; ahora bien, cuando ya esta en curso el contrato, a su vencimiento o el de sus prorrogas, si las partes desean que el contrato continue, pactan el reajuste que consideren pertinente, y en caso de haber descuerdo se acude al juez para que mediante peritos se regule el precio del canon de arrendamiento.
Existe un problema de aplicación de norma cuando se arrienda el inmueble para vivienda y locales comerciales. Por ejemplo, se renta un primer piso y tiene parte vivienda y parte local o locales, quedando como mixto.
La norma no menciona nada al respecto, existen jurisprudencias (fallos reiterativos de jueces y tribunales) en que para casos especificos mencionan que se aplica la ley de vivienda o la comercial segun el area predominante ( vivienda- o local).
Existe un problema de aplicación de norma cuando se arrienda el inmueble para vivienda y locales comerciales. Por ejemplo, se renta un primer piso y tiene parte vivienda y parte local o locales, quedando como mixto.
La norma no menciona nada al respecto, existen jurisprudencias (fallos reiterativos de jueces y tribunales) en que para casos especificos mencionan que se aplica la ley de vivienda o la comercial segun el area predominante ( vivienda- o local).
http://actualicese.com/actualidad/2010/01/14/incremento-de-arriendo-en-oficinas-locales-y-bodegas-para-el-2010/
La semana pasada en actualícese.com, explicamos a través de una conferencia de nuestro Líder de Investigación Legal, el Dr. Alexander Coral, cómo, cuánto y cuándo se incrementan los cánones de arrendamiento de inmuebles para vivienda en la Conferencia denominada “Incremento Arrendamiento de Vivienda en 2010”.
Debido a dicha conferencia, surge otra pregunta ¿cómo, cuanto y cuando incrementa el arriendo en locales, oficinas, bodegas, etc.?
A diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda que está regulado por la Ley 820 de 2003, los contratos de arrendamiento comercial, están regulados por el Código de Comercio y el Civil, normas que establecen respecto al aumento del canon, una libertad contractual, esto quiere decir que las partes (arrendador y arrendatario) pueden en el contrato, fijar el aumento que quieran.
Ejemplo:
- IPC + 2 puntos
- IPC + 30%
- Aumento del smmlv + 2 puntos
Todos los anteriores son simples ejemplos, pues como se anotó, en el alquiler de inmuebles para explotación mercantil como oficinas, bodegas, etc. no existe una norma que ponga una limitante o tope, cómo si existe para los aumentos del arriendo para vivienda.
¿Cuándo procede el aumento del arriendo en locales, oficinas o bodegas?
Generalmente en el contrato se fija el aumento cada 12 meses transcurridos del contrato, pero es viable si las partes así lo acuerdan, aumentos en periodos inferiores o superiores a los 12 meses. Por ejemplo, cada 6 meses o cada 2 años.
Una casa utilizada para aspectos distintos a vivienda, será un arrendamiento comercial
Cuando una casa o un apartamento vaya a ser utilizado por el arrendatario para el funcionamiento de una oficina, local comercial o una bodega, el inmueble y el contrato de arrendamiento NO puede ser considerado como arrendamiento de vivienda regulado por la Ley 820 de 2003, pues su utilización no será para vivir sino para explotar una actividad de producción de bienes o servicios.
Ahora, el sólo hecho que en una casa o apartamento se utilice un solo cuarto o habitación para que alguien duerma, por ejemplo el vigilante o el administrador, NO se pierde el carácter de arrendamiento comercial, pues para que sea considerado vivienda, es necesario que más del 50% de la casa, sea utilizado cómo vivienda y menos del 50% para las actividades comerciales.
PREGUNTA
DR.necesito definir como se calcula el canon de arrendamiento de inmuebles utilizadosd para oficinas en un contrato con una entidad publica (Alcaldia municipal)Que norma se aplica? Por ejemplo el 1/00 de valor comercial o cual norma y que decreto o ley regula estas normas? Por favor necesito la informacionconcaracter urgente
Muchas gracias
Muchas gracias
RESPUESTA
Cordial saludo
Reitero que para contratos de locales comerciales, oficinas, bodegas, etc, No hay norma regulatoria para fijar el canon como si sucede con los contratos de vivienda. Las partes en el vinculo comercial del contrato son las que lo deben establecerlo de acuerdo a su negociación.
Mi afirmacion esta apoyada en las lecturas adjuntas en cuanto a la libertad negocial establecida por el legislador.
Ahora si usted quiere que se le aplique la ley 820 de 2003 resultaria perdiendo como usted bien lo dice, debe insistir en que el contrato es para funcion comercial y no se destina para vivienda. La remision es el codigo de comercio que en su esencia es la libertad para fijar los precios.
El municipio ya entrara a revisar si de acuerdo a un análisis financiero puede pagar el canon establecido.
Reitero que para contratos de locales comerciales, oficinas, bodegas, etc, No hay norma regulatoria para fijar el canon como si sucede con los contratos de vivienda. Las partes en el vinculo comercial del contrato son las que lo deben establecerlo de acuerdo a su negociación.
Mi afirmacion esta apoyada en las lecturas adjuntas en cuanto a la libertad negocial establecida por el legislador.
Ahora si usted quiere que se le aplique la ley 820 de 2003 resultaria perdiendo como usted bien lo dice, debe insistir en que el contrato es para funcion comercial y no se destina para vivienda. La remision es el codigo de comercio que en su esencia es la libertad para fijar los precios.
El municipio ya entrara a revisar si de acuerdo a un análisis financiero puede pagar el canon establecido.
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