QUE PASA CON EL ARRENDATARIO DE UN LOCAL COMERCIAL QUE EL DUEÑO PIENSA VENDER, Y NO SE SABE QUE DESTINO LE VAN A DAR. CUANTO TIEMPO DE PLAZO SE LE DEBE DAR AL RRENDATARIO PARA QUE ENTREGUE? QUE PASA CON LA PRIMA? DEBE HABER UN DERECHO DE PREFERENCIA CON EL ARRENDATARIO PARA QUE COMPRE EL LOCAL? GRACIAS X LAS RESPUESTAS...
Respuesta:
Cordial saludo
Existe una especial proteccion en lo referente al arrendamiento de locales comerciales- Tenga en cuenta que para tener derecho a lo expresado en el articulo 518 del codigo de comercio debe haber permanecido no menos de dos años consecutivos en el inmueble.
Cuando usted ha estado en el local comercial dos años tiene derecho a que se le renueve el contrato como figura a continuacion:
Qué dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales
En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), se encuentran las siguientes disposiciones de Protección Legal.
El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971),
Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,
Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Teniendo en cuenta lo anterior no es facil no renovar el contrato de local comercial, y el deseo de venderlo no esta dentro de las anteriores causales (siempre y cuando cumpla los dos años en el inmueble).
Para manifestarle el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento debe darle un plazo no menor a 6 meses, sin importar el tiempo que haya permanecido en el inmueble.
La preferencia es para el caso en que el inmueble se reforme o se construyan nuevos locales los arrendatarios seran llamados de manera preferente a tomar los locales construidos, pero no hace preferencia para la venta si el dueño lo quiere hacer.
Si en verdad lleva dos años, no renuevan el contrato y lo sacan del local sin las causales del articulo 518 del Codigo de Comercio tiene derecho a el pago de indemnizaciones como se describe a continuacion:
La indemnización será el pago de los perjuicios causados al Comerciante-Arrendatario que tuvo que hacer entrega del inmueble alquilado, para lo cual deberá presentar demanda ante un Juez de la República, quien con ayuda de unos Peritos Judiciales determinarán el valor de los perjuicios causados, entre los que se encuentra el Lucro Cesante, los gastos que incurrió por el traslado a nuevas instalaciones, las indemnizaciones que haya pagado a trabajadores por dicho traslado o cierre del Establecimiento Comercial, incluso la solicitud del reembolso de las mejoras que el Comerciante había realizado en dicho inmueble arrendado (Art. 522 del C.Co.)
Lo subrayado tomado de:
A continuacion puede observar los articulos del codigo de comercio que tambien se relacionan con su caso:
Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.
Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
Art. 523.- El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
Art. 524.- Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.
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